Войти
Регистрация
Кредиты в ОАЭ впервые за три года стали немного дороже. 16 сентября Федеральная резервная система США подняла целевой диапазон ставки на четверть пункта — до 3,75–4% — впервые с 2023 года, на фоне геополитической напряжённости и роста цен на энергоносители. Поскольку дирхам привязан к доллару, Центральный банк ОАЭ последовал за ФРС в течение нескольких часов: базовая ставка выросла с 3,65% до 3,9% с 17 сентября. Для рынка недвижимости Дубая, где примерно половина сделок проходит с ипотекой, главный вопрос — кто реально заплатит больше и сколько.
Кого это касается, а кого нет
Владельцы ипотеки с фиксированной ставкой не почувствуют ничего до конца периода фиксации — они продолжают платить по ставке, согласованной с банком. Заёмщики с плавающей ставкой увидят рост платежа, когда банк в очередной раз пересмотрит условия, а те, у кого фикс заканчивается, перейдут на чуть более дорогой рынок. Самый прямой эффект — у новых покупателей. Повышение на 25 базисных пунктов не переносится на все продукты одинаково, но для ориентира: при кредите в 2 млн дирхамов (около 45,8 млн рублей по курсу ЦБ РФ на 22 сентября, 22,90 ₽ за дирхам) на 25 лет рост ставки с 4% до 4,25% добавляет примерно 280 дирхамов (около 6 400 рублей) к ежемесячному платежу, или около 3 300 дирхамов в год.
Почему ипотечный рынок Дубая защищён лучше, чем кажется
Перенос ставки на реальные кредиты меньше, чем следует из заголовков. Банки ОАЭ и раньше формировали ипотечные ставки с известной независимостью от ФРС: краткосрочные фиксированные продукты держатся на уровне 3,5–4,2%, а недавние решения ФРС, по словам главы ипотечного направления Lomond Адриана Россоу, «почти не отразились». Доля сделок с ипотекой снизилась с 63% в первом полугодии 2022 года до 52% в первом полугодии 2026-го — значит, бо́льшая часть рынка оплачивается наличными и на движение ставок просто не реагирует. Спрос при этом формируют переезжающие ради карьеры и налогов резиденты и покупатели для собственного проживания, меняющие жильё, — они менее чувствительны к ставкам, чем краткосрочные инвесторы.
Цифры недели
Первая неделя рынка при новой ставке оказалась скорее активной, чем осторожной. С 14 по 18 сентября в Дубае прошли сделки с недвижимостью на 14,04 млрд дирхамов против 10,67 млрд неделей ранее. На продажи пришлось 6,71 млрд дирхамов и 2 454 сделки, а объём зарегистрированной ипотеки подскочил до 6,2 млрд дирхамов с 2,8 млрд неделей раньше. Самые дорогие продажи — коммерческие: три офиса в башне Lumena by Omniyat в Business Bay ушли за 56,3 млн, 48 млн и 41 млн дирхамов, продолжив рекордную для офисного сегмента серию этого года.
Практический вывод — читать собственный договор, а не заголовки. Если у вас фиксированная ставка, отметьте, когда она заканчивается; если плавающая — спросите банк, когда следующий пересмотр; если вы только покупаете, фиксация на два–три года закрепит сегодняшние условия до заседания ФРС в конце октября, где на столе будет вопрос о следующем шаге. Фундаментальные факторы рынка Дубая всё это не меняет — но структуру финансирования сделки стоит ещё раз взвесить.
