Iniciar sesión
Regístrese
Endeudarse en Emiratos Árabes Unidos se ha vuelto ligeramente más caro por primera vez en tres años. El 16 de septiembre la Reserva Federal de Estados Unidos elevó su rango objetivo un cuarto de punto, hasta el 3,75–4 %, en su primera subida desde 2023, en un contexto de tensión geopolítica y encarecimiento de la energía. Como el dírham está vinculado al dólar, el Banco Central de EAU actuó en cuestión de horas y subió su tipo básico del 3,65 % al 3,9 % con efecto desde el 17 de septiembre. Para el mercado inmobiliario de Dubái, donde aproximadamente la mitad de las operaciones se financia con hipoteca, la pregunta es quién paga realmente más y cuánto.
A quién afecta y a quién no
Quien tiene una hipoteca a tipo fijo no nota nada hasta que termina el periodo fijado: sigue pagando el tipo acordado con el banco. Los prestatarios a tipo variable verán subir la cuota cuando su banco revise las condiciones, y quienes estén al final de su periodo fijo pasarán a un mercado algo más caro. Los nuevos compradores sienten el efecto más directo. Los 25 puntos básicos no se trasladan por igual a todos los productos, pero a modo de referencia: en un préstamo de 2 millones de dírhams a 25 años, pasar del 4 % al 4,25 % añade unos 280 dírhams a la cuota mensual, alrededor de 3.300 dírhams al año.
Por qué el mercado hipotecario de Dubái está amortiguado
El traslado es menor de lo que sugiere el titular. Los bancos emiratíes ya fijaban sus hipotecas con cierta independencia respecto a la Fed: los productos a tipo fijo de corto plazo se mueven entre el 3,5 % y el 4,2 %, y los últimos anuncios de la Fed, en palabras de Adriaan Rossouw, responsable de hipotecas de Lomond, «apenas se han notado». La proporción de operaciones con hipoteca ha caído además del 63 % en el primer semestre de 2022 al 52 % en el primer semestre de 2026, lo que significa que una parte mayor del mercado se paga al contado y sencillamente no reacciona a los tipos. La demanda, mientras tanto, la impulsan residentes que se trasladan por motivos laborales y fiscales y usuarios finales que cambian de vivienda: compradores menos sensibles a los tipos que los inversores a corto plazo.
Las cifras de la semana
La primera semana del mercado con el nuevo tipo fue activa, no titubeante. Dubái registró 14.040 millones de dírhams en operaciones inmobiliarias entre el 14 y el 18 de septiembre, frente a 10.670 millones la semana anterior. Las ventas sumaron 6.710 millones en 2.454 operaciones, y los registros hipotecarios saltaron a 6.200 millones desde 2.800 millones una semana antes. Las ventas más caras fueron comerciales: tres oficinas en Lumena by Omniyat, en Business Bay, cambiaron de manos por 56,3, 48 y 41 millones de dírhams, prolongando la racha récord de demanda de oficinas de este año.
La conclusión práctica es leer el propio contrato y no el titular. Si tiene tipo fijo, anote cuándo termina; si es variable, pregunte a su banco cuándo toca la próxima revisión; si está comprando, un producto fijo a dos o tres años asegura las condiciones de hoy antes de la próxima reunión de la Fed a finales de octubre, en la que un nuevo movimiento está sobre la mesa. Nada de esto cambia los fundamentos del mercado de Dubái, pero sí hace que la estructura de financiación merezca una segunda mirada.
