Войти
Регистрация
Три года оставаться на месте было для арендатора в Дубае рациональным выбором: переезд почти всегда означал платить больше. Теперь всё перевернулось. В июле новых договоров аренды зарегистрировали на 633 больше, чем продлений, а в августе — на 2 139. Это первые месяцы, когда новые контракты вышли вперёд с начала наблюдений в январе 2023 года, и конец серии из 36 месяцев подряд с обратной картиной. Данные — из регистраций Земельного департамента Дубая в анализе компании fäm Properties, и они описывают рынок, на котором более дешёвый вариант — уже не та квартира, в которой вы живёте.
Насколько велик разрыв
Медианная ставка по новому договору аренды квартиры в августе составила 94,6 дирхама за квадратный фут — на 8,3% ниже пика октября 2025 года (103,1 дирхама). Ставки по продлениям при этом почти не сдвинулись: минус около 1%. Причина в том, что арендный индекс Дубая ограничивает, насколько собственник может поднять плату действующему жильцу, но никак не тянет завышенное продление обратно к рынку. В итоге разрыв между тем, что просят с текущего арендатора, и тем, сколько стоила бы та же квартира по новому контракту, составляет около 15,3%. Основатель fäm Properties Фирас Аль-Мсадди формулирует это просто: сейчас арендатор может переехать в сопоставимую квартиру дешевле, чем ему обойдётся продление.
Куда именно переезжают
Сдвиг сосредоточен в районах с наибольшим объёмом нового предложения. В августе новые договоры превысили продления на 1 102 контракта в Al Barsha South Fourth (это Jumeirah Village Circle), далее — Business Bay (+609), Al Merkadh (+598), Marsa Dubai, куда входит Dubai Marina (+564), и Downtown Dubai (+342). Медианная годовая аренда в этих районах — от 70 000 дирхамов в JVC (около 1,61 млн рублей по курсу ЦБ РФ на 29 сентября, 22,98 ₽ за дирхам) до 99 900 дирхамов в Business Bay (примерно 2,3 млн рублей) и 120 000 дирхамов в Dubai Marina (около 2,76 млн рублей). Продления всё ещё преобладают в Al Warsan First (International City), а также в Jabal Ali First и Nadd Hessa в Dubai Silicon Oasis — в более доступных сегментах разрыв пока не раскрылся так широко.
Почему это происходит и что дальше
Двигатель — предложение. Во втором полугодии 2026 года к сдаче готовятся около 47 000 юнитов, в 2027-м ожидается 162 500, в 2028-м — 128 200; на квартиры приходится 82,5% того, что вводится в этом полугодии, и как раз в тех растущих районах, где арендаторы сейчас присматриваются. Для собственника это меняет арифметику: продление, упрямо удерживаемое выше рынка, больше не защищает доход, а приглашает простой — а месяц-два пустой квартиры стоит дороже, чем выигрыш от повышения. Для инвестора на первый план выходят заполняемость и удержание жильца, а не заявленная ставка.
Ни о каком обвале арендного рынка Дубая речь не идёт: доходность по квартирам держится около 7%, а спрос продолжает приходить вместе с ростом населения города. Изменилась переговорная сила. У арендаторов, три года продлевавших договор автоматически, появился повод сверить рынок перед подписанием, а у собственников — повод считать продление так, как будто жилец может уйти. Потому что теперь он всё чаще уходит.
