Войти
Регистрация
Самый прибыльный квадратный фут в Дубае редко оказывается самым дорогим. По данным Bayut за третий квартал, наивысшая расчётная доходность аренды в эмирате — в доступных районах: лидирует Dubai Investments Park с 9,5%, тогда как премиальные виллы держатся ближе к 5%. Арифметика квартала простая: запрашиваемые цены в популярных доступных и среднеценовых районах почти не сдвинулись — колебания в основном менее 3%, — а арендные ставки в ряде районов снизились. Когда знаменатель стоит, а числитель падает, доходность сжимается, и разрыв между сегментами растёт.
Доступный сегмент впереди
Среди квартир наивысшую расчётную доходность показал Dubai Investments Park — 9,5%, за ним Discovery Gardens с 8,5% и Remraam с 8,4%. Это районы, построенные для тех, кто снимает по необходимости, а не ради образа жизни, и именно это делает их устойчивыми: спрос здесь следует за занятостью и ростом населения, а не за настроениями рынка, а порог входа достаточно низкий, чтобы один простой не перечеркнул всю инвестиционную логику.
Виллы: средний сегмент обходит ультра-люкс
В домах картина повторяется. Среди вилл среднего сегмента лидирует The Sustainable City с 6,1%, далее DAMAC Lagoons с 5,7% и Jumeirah Village Circle с 5,5%. На вершине рынка самую высокую доходность среди ультра-люксовых вилл показал Al Barari — 4,9%, то есть примерно вдвое меньше, чем в Dubai Investments Park. Покупатели в этом сегменте, как правило, платят за актив и за адрес, а не за денежный поток, но разрыв стоит видеть ясно, прежде чем решение будет подано как инвестиционное.
Почему доходность держится
Ставки аренды снижаются там, где сильнее всего вышло новое предложение. Bayut зафиксировал смягчение запрашиваемых ставок в Jumeirah Village Circle, Business Bay и Arjan, а также небольшие коррекции в Dubai Marina, Downtown Dubai и Meydan. Цены при этом остались почти без изменений. Такое сочетание сжимает доходность именно в тех районах, где аренда росла быстрее всего последние три года, тогда как доступные сообщества — где ставки поднимались скромнее, а цены никогда не уходили так далеко, — в основном сохранили свою отдачу.
Одна оговорка здесь важнее любой отдельной цифры. Это валовая доходность, рассчитанная по запрашиваемым ставкам, а не фактическая отдача по подписанным договорам. Из неё ещё предстоит вычесть сервисные сборы, оплату управляющей компании, обслуживание, простои между арендаторами и комиссию за каждый новый договор — в среднем сегменте всё это способно снять заметно больше процентного пункта. Рейтинг по-прежнему подсказывает, куда смотреть; но чистый расчёт нужно делать по конкретному зданию и до подписания.
