تسجيل الدخول
تسجيل الاشتراك
نادراً ما تكون القدم المربعة الأعلى ربحية في دبي هي الأغلى ثمناً. فأرقام «بيوت» للربع الثالث تضع أعلى العوائد الإيجارية التقديرية في المجتمعات الاقتصادية بالإمارة، يتصدّرها مجمع دبي للاستثمار بنسبة 9.5%، بينما تدور مناطق الفلل الراقية حول 5%. وحساب الربع بسيط: الأسعار المطلوبة في المناطق الاقتصادية والمتوسطة لم تكد تتحرك، إذ ظلّت معظم التغيّرات دون 3%، في حين تراجعت الإيجارات المطلوبة في عدد من المناطق. وحين يثبت المقام وينخفض البسط، يضيق العائد وتتسع الفجوة بين الشرائح.
القطاع الاقتصادي في المقدمة
بين الشقق، سجّل مجمع دبي للاستثمار أعلى عائد تقديري عند 9.5%، تلاه «ديسكفري غاردنز» بـ8.5% و«الرمرام» بـ8.4%. وهي مجتمعات بُنيت لمن يستأجر بدافع الحاجة لا بدافع نمط الحياة، وهذا بالضبط ما يمنحها متانتها: فالطلب فيها يتبع التوظيف والنمو السكاني أكثر مما يتبع مزاج السوق، وتكلفة الدخول منخفضة بما يكفي لئلا يقلب شغور واحد منطق الاستثمار كلّه.
الفلل: الشريحة المتوسطة تتفوق على الفخمة
يتكرر النمط نفسه في المنازل. تتصدّر «المدينة المستدامة» فلل الشريحة المتوسطة بعائد 6.1%، تليها «داماك لاجونز» بـ5.7% و«جميرا فيلدج سيركل» بـ5.5%. وفي أعلى السوق، سجّل «البراري» أعلى عائد بين الفلل فائقة الفخامة عند 4.9%، أي نحو نصف ما يتيحه مجمع دبي للاستثمار. والمشترون في هذه الشريحة يدفعون عادةً مقابل الأصل والعنوان لا مقابل التدفق النقدي، لكن من المفيد رؤية الفارق بوضوح قبل تقديم القرار باعتباره قراراً استثمارياً.
لماذا تصمد العوائد
تتراجع الإيجارات حيث نزل المعروض الجديد بأثقل وطأته. فقد رصدت «بيوت» تراجعاً في الإيجارات المطلوبة في «جميرا فيلدج سيركل» والخليج التجاري و«أرجان»، مع تصحيحات طفيفة في «دبي مارينا» ووسط مدينة دبي و«ميدان». أما الأسعار فبقيت ثابتة إلى حد بعيد. وهذا المزيج يضغط العوائد في المناطق التي شهدت أسرع نمو إيجاري خلال السنوات الثلاث الماضية، بينما حافظت المجتمعات الاقتصادية — حيث ارتفعت الإيجارات بدرجة أقل ولم تبتعد الأسعار كثيراً — على عوائدها إلى حد كبير.
ثمة تحفّظ واحد هنا أهم من أي رقم بمفرده. فهذه عوائد إجمالية محسوبة على أساس الإيجارات المطلوبة، لا عوائد فعلية من عقود موقّعة. إذ يتعيّن أن تُخصم منها رسوم الخدمة وأتعاب الإدارة والصيانة وفترات الشغور بين المستأجرين وعمولة كل عقد جديد، وفي الشريحة المتوسطة قد يقتطع ذلك مجتمعاً أكثر من نقطة مئوية كاملة. يظل الترتيب مفيداً في تحديد أين تنظر، أما الحساب الصافي فيجري على المبنى المحدد وقبل التوقيع.
