Войти
Регистрация
Инвестиции в недвижимость в Дубае, ОАЭ, представляют собой один из самых эффективных инструментов для приумножения капитала как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Этот факт подтверждает растущее число сделок на местном рынке, достигшее 181 000 в 2024 году (+36%), а также повышающаяся стоимость 1 м2, составившая 4396 $ (+11,6%).
Быстроразвивающаяся экономика, устойчивый спрос со стороны арендаторов и покупателей, масштабные инфраструктурные проекты и рост деловой активности делают рынок особенно привлекательным для частных и институциональных инвесторов. Среди распространенных стратегий – покупка объектов на ранней стадии строительства, когда их цена доступнее на 20–30% или долгосрочное удерживание собственности с последующей перепродажей.
Туристическая индустрия, обеспечившая более 18 млн посетителей в 2024 году, формирует благоприятные условия для заработка на краткосрочной аренде, доходность которой достигает 15% годовых. Приток экспатов также позволяет сдавать жилье на продолжительное время, что обеспечивает около 8% годовых. Выбор конкретной стратегии заработка на инвестициях в недвижимость Эмиратов должен зависеть от целей, уровня допустимого риска и размера капитала.
Содержание
Как получать доход от недвижимости в Дубае
Долгосрочная аренда
Одним из наиболее надежных способов заработка на недвижимости в Дубае является сдача апартаментов или вилл на срок от 1 года. Город демонстрирует высокий спрос на жилье со стороны иностранцев, особенно в районах с развитой инфраструктурой и удобным расположением, таких как Jumeirah Village Circle, Business Bay и Dubai Marina.
В чем заключаются плюсы данной стратегии:
- постоянный поток арендаторов за счет растущего населения – в мае 2025 года его численность увеличилась на 6,3% в годовом исчислении (на 230 000 человек) до 3,95 млн жителей;
- сравнительно низкий уровень пустующих объектов – показатели заполняемости варьируются в пределах 85–95%;
- доходность в размере 5–8% годовых.
Главное – выбирать комплексы, предлагающие благоприятные условия для постоянного проживания. Для данной стратегии подходят проекты с лифтом, паркингом, удобствами для досуга и отдыха, такими как бассейн, тренажерный зал и игровая площадка, круглосуточной охраной и близостью к магазинам, остановкам общественного транспорта, школам, детским садам и больницам. Чем выше уровень комфорта – тем стабильнее доход.
Краткосрочная аренда
Сдача жилья на срок от 1 суток до нескольких недель может приносить больше прибыли, особенно в туристических или деловых кластерах, таких как Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Jumeirah Beach Residence. Преимущества этой стратегии заключаются в:
- более высокой доходности по сравнению с долгосрочной сдачей – 12–15% годовых;
- гибких расценках, зависящих от сезона и событий;
- возможности личного использования апартаментов или виллы в Дубае в неарендное время.
Недостаток стратегии – она требует больших организационных усилий, связанных с уборкой, техническим обслуживанием, поиском и заселением жильцов и др. Многие владельцы заключают договор с управляющей компанией, чтобы делегировать данные задачи профессионалом, но это снижает чистую прибыль. Также необходимо учитывать, что такая аренда процветает в пиковые туристические сезоны, но сталкивается с переменными показателями заполняемости в размере 50–65%.
«Купи и держи»
«Купи и держи» – это стратегия для терпеливых инвесторов, рассчитывающих на прирост капитала в долгосрочной перспективе. Суть заключается в том, чтобы приобрести ликвидное жилье и удерживать его в течение длительного времени, игнорируя колебания рынка, чтобы выиграть на повышении стоимости. Параллельно объект можно сдавать, чтобы максимизировать прибыль.
Почему такой вариант подходит для приобретения инвестиционной недвижимости в Дубае:
- город продолжает развиваться и расширяться;
- население ежегодно растет;
- арендные ставки со временем повышаются;
- цены на недвижимое имущество устойчиво растут: в 2021 году – на 8,1%, в 2022 – на 21,1%, в 2023 – на 14,2%, в 2024 – на 11,6%.
После длительного удержания актива инвестор может перепродать его и получить прибыль от разницы между первоначальной ценой и текущей. Для реализации стратегии рекомендуется выбирать проекты в новых активно застраивающихся сообществах или в уже устоявшихся популярных локациях, демонстрирующих стабильное повышение стоимости.
Покупка строящихся объектов
Инвесторы, заинтересованные в стратегии, которая принесет прирост капитала в более короткие сроки, часто приобретают объекты на ранних стадиях строительства, иногда даже до официального запуска продаж (pre-launch). Девелоперы на этом этапе предлагают привлекательные цены и гибкие планы оплаты.
Как это работает:
- инвестор приобретает дом или квартиру на старте проекта;
- через 12–24 месяца стоимость вырастает на 20–30%;
- жилье продается на вторичном рынке или по переуступке.
Особенно выгодно участвовать в закрытых pre-launch-предложениях. Однако данная стратегия требует внимательности: важна репутация девелоперской компании, темпы строительства и востребованность сообщества, в котором находится проект.
Покупка коммерческих объектов
Офисы, торговые помещения, склады и другие площади коммерческого типа можно сдавать в аренду юридическим лицам на длительный срок. Они могут приносить более высокий доход, чем жилье (средняя рентабельность составляет около 15% годовых), но данный сектор также требует более глубокого анализа.
Что стоит учитывать:
- плотность пешеходного и автомобильного трафика поблизости;
- наличие конкурентов;
- целевую аудиторию района (офисы рекомендуется приобретать в деловых кварталах, торговые помещения – в густонаселенных сообществах, и т.д.).
Прибыльным форматом является покупка помещения под франшизу, а также сдача под мини-кафе, бутик или аптеку. Такие арендаторы часто заключают договор на 5–10 лет, что обеспечивает стабильную доходность.
Преимущества инвестиций в недвижимость Дубая
| Высокая ликвидность | Недвижимое имущество в городе быстро продается благодаря стабильному спросу со стороны местных и иностранных инвесторов. Средний срок экспозиции жилья на местном рынке варьируется в пределах 40–60 дней. В течение 2024 года число заключенных сделок увеличилось на 36%, достигнув 181 000, что также говорит об их востребованности. |
| Рост цен | Средняя стоимость 1 м2 в 2024 году увеличилась на 11,6% до 4396 $, а суммарная цена проданных объектов – на 27,1% до 142 млрд $. Факторами, влияющими на данную тенденцию, служат масштабные застройки с высоким спросом, а также правительственные инициативы по привлечению инвесторов и специалистов. |
| Арендная доходность | Одним из главных преимуществ инвестиций в Дубае является доходность, которая может превышать 20% годовых в популярных районах. В городе востребованы как долгосрочные, так и краткосрочные форматы сдачи, особенно в туристических зонах, деловых районах и локациях с развитой социальной инфраструктурой. |
| Гибкие схемы покупки | Многие девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку – например, 10% при бронировании, 50% в течение строительства и 40% при передаче. В некоторых случаях покупатели могут покрыть существенную часть стоимости в течение нескольких лет после окончания строительства. Это позволяет входить в проект с минимальной финансовой нагрузкой. |
| Прозрачность и защита инвестора | Рынок регулируется Dubai Land Department и RERA, что обеспечивает юридическую чистоту сделок. Каждая транзакция регистрируется в реестре, проектные счета (эскроу-счета) защищают средства инвесторов от недобросовестных застройщиков. Это снижает риски и повышает доверие покупателей. |
-
Комнат: 4Спален: 3Ванных: 2Площадь: 226 м²
-
Спален: 3Ванных: 3Площадь: 227.24 м²
-
Комнат: 2Спален: 1Ванных: 1Площадь: 71 м²
Выгодные районы для инвестиций в Дубае
К популярным локациям для капиталовложений в виллы и апартаменты в Дубае относятся:
- Palm Jumeirah – одна из самых престижных локаций, известная жильем элитного класса с частными пляжами и видами на Персидский залив. Объекты в местных проектах, в число которых входят One Crescent, The Royal Atlantis Residences и Seven Palm Residences, стабильно востребованы среди состоятельных арендаторов. Сообщество предлагает развитую инфраструктуру с торговым центром Nakheel Mall, пляжным клубом White Beach, аквапарком Aquaventure, а также премиальными ресторанами, такими как Nobu, 101 и Ossiano. Хорошую транспортную доступность обеспечивают монорельс и близость к Sheikh Zayed Road. Островная локация, ограниченное количество земельных участков и высокий статус делают недвижимость в районе прибыльным инвестиционным активом.
- Dubai Marina – густонаселенное сообщество с высотной застройкой вдоль канала и прямым выходом к пляжу JBR. Комплексы здесь, такие как Marina Gate, Cayan Tower и LIV Residence, востребованы среди молодых специалистов, экспатов и цифровых кочевников благодаря шаговой доступности к бизнес-центрам Dubai Media City и Dubai Internet City. Локация оснащена самодостаточной инфраструктурой, включающей торговый центр Dubai Marina Mall, станции метро и трамваев и променад Marina Walk с десятками ресторанов и кафе. Высокий трафик туристов и резидентов обеспечивает устойчивый спрос на жилье и перспективы прироста стоимости.
- Jumeirah Village Circle – один из самых быстроразвивающихся районов с доступным жильем и стабильным спросом на аренду. Здесь можно найти проекты от таких надежных компаний, как Binghatti, Ellington и Danube. Развитая социальная инфраструктура сообщества включает школы JSS International School и Nord Anglia International School, супермаркеты Choithrams и Spinneys, парки и спортивные площадки. Локация имеет удобный выезд на Al Khail Road и Sheikh Zayed Road, что обеспечивает хорошую связность с остальными частями города. Инвесторы выбирают местные дома и квартиры за оптимальное соотношение цены и качества, высокую арендную доходность, а также быстрые темпы строительства и прироста стоимости на этапе возведения.
- Damac Hills – закрытое сообщество с полями для гольфа и виллами премиум-класса. Его центром является Trump International Golf Club, вокруг которого расположены такие комплексы, как Akoya Park, Golf Promenade и Carson. Локация отличается обширными зелеными зонами, искусственными озерами, а также разнообразием детских и спортивных площадок. Внутри комьюнити находятся школы, медицинские клиники и супермаркеты Carrefour и Spinneys. Оно ориентировано на семьи с детьми и арендаторов, ищущих уединения вблизи природы при сохранении доступа к центру города через ключевые автомагистрали. Это делает местное жилье привлекательным для инвесторов, заинтересованных в доходе от долгосрочной аренды в сегменте среднего и высокого класса.
- Dubai Sports City – тематический район, ориентированный на спортивный образ жизни, с более доступной стоимостью жилья. Популярные комплексы, расположенные здесь, включают Canal Residence, Elite Sports Residence и Giovanni Boutique Suites. В сообществе находится Dubai International Stadium и спортивный академический кластер, включающий футбольные поля, спортивные школы и фитнес-центры. Местную недвижимость выбирают арендаторы, ценящие активный образ жизни и спокойную атмосферу вдали от шумных туристических зон. Инвесторов привлекает стабильная доходность и перспектива роста цен по мере развития инфраструктуры и завершения новых жилых проектов.
| Район | Средний годовой доход от аренды | Информация о росте цен в течение 2024 года |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 4–21% | Элитные апартаменты подорожали на 22,4% |
| Dubai Marina | 5–12% | Элитные апартаменты подорожали на 22,5% |
| Jumeirah Village Circle | 8–16% | Апартаменты среднего класса подорожали на 24,5% |
| Damac Hills | 5–16% | Элитные виллы подорожали на 36,8% |
| Dubai Sports City | 4–7% | Доступные апартаменты подорожали на 26,7% |
Как выбрать недвижимость для инвестиций в Дубае
| Факторы, которые необходимо учитывать при подборе объекта для капиталовложений | |
|---|---|
| Локация и инфраструктура | Рекомендуется выбирать районы с развитой инфраструктурой и налаженной транспортной системой. Такие локации обеспечивают стабильный поток арендаторов, особенно если они предлагают быстрый доступ к деловым центрам, туристическим зонам и метро. Также важно учитывать перспективы развития сообщества – новые транспортные узлы, школы, торговые центры и государственные инвестиционные проекты повышают привлекательность жилых и коммерческих помещений. |
| Тип недвижимости | Инвестиции в квартиры Дубая являются оптимальным решением для тех, кто планирует сдавать жилье посуточно или помесячно, особенно в туристических районах. Виллы и таунхаусы больше подходят для долгосрочной аренды, поскольку они востребованы среди семей. Стоит учитывать, что апартаменты требуют меньше затрат на содержание и управление, чем частные дома. |
| Застройщик и репутация проекта | Наилучшим выбором являются проекты от надежных девелоперов, таких как Emaar, Damac, Sobha и Select Group. При ознакомлении с конкретным комплексом следует обращать внимание на такие параметры, как качество отделки, соблюдение сроков строительства и условия обслуживания. Репутация проекта напрямую влияет на ликвидность и цену при перепродаже. |
| Условия владения | Иностранцы могут приобретать недвижимое имущество в полную собственность на территории фрихолд-зон. В районах, которые к ним не относятся, доступен только лизхолд – аренда сроком до 99 лет. |
| Доходность и стратегия | Перед вложением средств необходимо рассчитать потенциальную доходность – как от аренды, так и от роста стоимости. Туристические районы больше подходят для краткосрочной аренды, но она требует частых издержек на управление. В семейных сообществах можно получать стабильный доход от долгосрочной аренды. Стратегия «купи и держи» позволяет добиться увеличения капитала при минимальных рисках. |
Налоговые особенности
В эмирате отсутствуют налоги на доходы физических лиц и прирост капитала, что делает местный рынок еще более привлекательным для инвесторов. При заключении сделки они сталкиваются со следующими расходами:
- Единовременный сбор в Dubai Land Department в размере 4% от стоимости объекта. Как правило, он оплачивается покупателем, но в некоторых случаях возможен вариант разделения между сторонами или покрытия продавцом, особенно в проектах от застройщика.
- Плата за выпуск Title Deed – 250 AED (70 $).
- Регистрационный сбор в размере 2100 AED (570 $) + 5% НДС для объектов стоимостью менее 500 000 AED (136 000 $) или 4200 AED (1140 $) + 5% НДС для объектов стоимостью более 500 000 AED (136 000 $).
Риски инвестиций
«Капиталовложения в дубайские апартаменты и виллы остаются одним из самых привлекательных направлений благодаря устойчивому росту цен и развитию инфраструктуры. При этом важно тщательно подходить к выбору объекта и анализировать все нюансы сделки. Доходность от аренды может варьироваться в зависимости от сезона и района, поэтому стоит учитывать местные особенности рынка. Особое внимание необходимо уделять правильному оформлению документов и выбору надежного застройщика, чтобы свести к минимуму юридические риски», – рассказывает Валентина Рязанова.
Популярные вопросы
Да, покупка жилых и коммерческих помещений в городе является выгодным вложением благодаря высокой арендной доходности, которая может превышать 20% годовых, постоянному повышению стоимости (+11,6% в 2024 году), а также отсутствию налогов на доход и прирост капитала. Город привлекает туристов и экспатов, что поддерживает стабильное увеличение спроса на недвижимость.
К сообществам, демонстрирующим высокую арендную доходность и стабильный рост цен, относятся Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Village Circle, Damac Hills и Dubai Sports City.
Да, допускается полностью удаленное заключение сделки. Покупка оформляется онлайн через доверенность, электронные документы и банковский перевод. Большинство застройщиков и агентств предоставляют дистанционный сервис, включающий виртуальные туры и подписание договора.
Основные риски включают:
- колебания арендных ставок в зависимости от сезона и района;
- возможные задержки в сдаче объектов при покупке на стадии строительства;
- юридические риски при неправильном оформлении документов.
Выбор надежного застройщика, тщательный анализ проекта и сотрудничество с юристами, знакомыми с местным законодательством, позволят свести данные риски к минимуму.