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Le marché immobilier de Dubaï s'oriente vers un équilibre plutôt que vers un repli, selon celui qui a façonné une grande partie de sa silhouette. S'exprimant au congrès AIM, tenu du 7 au 9 septembre au Dubai World Trade Centre devant plus de 15 800 participants venus de 181 pays, le fondateur d'Emaar, Mohamed Alabbar, a déclaré que l'important volume d'offre nouvelle attendu d'ici 2027 stabilisera le marché. « Beaucoup d'offre arrive, donc je pense qu'il y aura un bel équilibre dans la ville », a-t-il dit. Les prix, selon lui, pourraient bouger de 5 à 10 %.
Un ajustement, pas une crise
Alabbar a décrit ce ralentissement sans dramatiser. « Je dirais un ajustement de 5 à 10 %, parce que la situation est extraordinaire », a-t-il déclaré, en référence au conflit régional qui a perturbé le premier semestre. Sa conclusion se voulait volontairement calme : « Je ne vois pas cela comme une crise. Je pense que c'est le temps de l'ajustement. » Les chiffres de réservations qu'il a cités suivent la même courbe : Emaar a enregistré 700 annulations en novembre 2025 pour 2 500 ventes mensuelles, a vu ce chiffre grimper à 1 100 au déclenchement du conflit au printemps, puis retomber à 150 une fois le cessez-le-feu installé.
Les remises divisent le secteur
La ligne de partage la plus nette entre promoteurs est aujourd'hui le prix. « En ce moment, des promoteurs accordent 50 % de remise, 20 % de remise », a relevé Alabbar, avant de poser la position de son groupe : « Notre politique : nous vendons un bon produit. Nous n'accordons pas de remises. » Emaar peut tenir cette ligne grâce à une trésorerie solide et à un endettement faible, avec quelque 90 000 unités en production sur 18 marchés et un mégaprojet de 200 milliards de dirhams lancé en juin, soit plus de 4,5 millions de mètres carrés conçus pour environ 150 000 habitants.
Les chiffres d'août derrière la prévision
Les données récentes expliquent pourquoi la question de l'équilibre se pose. Dubaï a enregistré en août 27,89 milliards de dirhams de ventes immobilières pour environ 11 600 transactions, la vente sur plan représentant près de 75 % des opérations résidentielles. Les volumes ont reculé de 37 % sur un an et le prix moyen du logement est revenu à 1 636 dirhams le pied carré, soit une baisse annuelle de 1,7 % — la première depuis février 2021. « Le marché entre dans un cycle plus mature », observe Ronan Arthur, directeur de l'évaluation résidentielle chez Cavendish Maxwell, qui ajoute que les fondamentaux de la demande restent intacts.
Pour l'acheteur, un marché en ajustement est un marché où la négociation redevient possible : davantage de biens livrés, plus de temps pour décider et des promoteurs qui se disputent la clientèle sur les conditions. Cela rend aussi le choix du promoteur plus déterminant qu'à l'époque de l'euphorie : solidité financière, historique de livraison et rigueur sur les comptes séquestres séparent ceux qui peuvent tenir leurs prix de ceux qui les rognent déjà.
