Как иностранцу купить недвижимость в Дубае?

В 2025 году покупка недвижимости в Дубае для иностранцев является популярным выбором, поскольку она позволяет:

• сохранить и приумножить капитал – средняя стоимость объектов выросла более чем на 50% в течение последних 4 лет;
• получить высокий и стабильный доход – в популярных районах рентабельность жилья может превышать 20% годовых;
• обеспечить себе комфортное место для жизни в одном из самых динамично развивающихся городов мира.

Уникальная правовая система, отсутствие подоходного налога и высокий уровень безопасности (3-е место по версии Numbeo Safety Index в 2025 году) делают местный рынок особенно привлекательным для граждан других государств.

Однако перед заключением сделки важно разобраться в основных условиях для покупки недвижимости в Дубае: в каких районах иностранцы могут приобретать жилье, как устроена система регистрации прав собственности, какие расходы сопутствуют транзакции и какие нюансы могут возникнуть при сдаче в аренду или последующей перепродаже объекта.

Преимущества покупки недвижимости в Дубае

Пошаговый процесс покупки недвижимости в Дубае

«Приобретение недвижимого имущества – это четко выстроенный процесс с прозрачными правилами, однако он требует внимательности и знания особенностей местного законодательства и рынка. Тем, кто задается вопросом, как купить жилье в Дубае, важно понимать ключевые этапы сделки и заранее учитывать все организационные моменты. Грамотный подход позволяет минимизировать риски и сэкономить время», – рассказывает Марина Шелудько.

Как купить недвижимость в Дубае:

1. Определение цели и бюджета. Первый шаг – четко определить, с какой целью приобретается объект: для личного проживания, сдачи в аренду, перепродажи или как долгосрочная инвестиция. Это поможет выбрать подходящий тип недвижимости и расположение, а также определить желаемую инфраструктуру и уровень обслуживания. Далее формируется бюджет с учетом стоимости жилья и сопутствующих расходов, которые также стоит предусмотреть заранее.
2. Выбор объекта и проверка застройщика или продавца. После определения целей и бюджета начинается поиск жилья. Покупатель выбирает между первичным рынком (от застройщика) и вторичным (у предыдущего владельца). В случае заключения сделки на этапе строительных работ важно проверить девелоперскую компанию – ее репутацию, историю соблюдения сроков и наличие всех разрешений. При приобретении готового к заселению объекта необходимо убедиться в юридической чистоте и отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и обслуживанию.
3. Заключение предварительного договора. Когда жилье выбрано, стороны подписывают меморандум о взаимопонимании (Form F или MOU), в котором фиксируются ключевые условия: цена, график оплаты, обязательства сторон и дата передачи прав. На этом этапе покупатель также вносит депозит, который хранится на эскроу-счете до завершения сделки.
4. Получение No Objection Certificate (NOC) от застройщика. Если объект находится в здании, управляемом застройщиком, необходимо получить NOC – сертификат об отсутствии возражений, подтверждающий, что у продавца нет каких-либо задолженностей и что он имеет право на продажу. Без данного документа дальнейшая регистрация сделки невозможна. Обычно этим занимается продавец, но процесс согласовывается с участием обеих сторон.
5. Подписание договора купли-продажи и регистрация в Dubai Land Department. После получения всех документов стороны обращаются в Dubai Land Department, где подписывается основной договор купли-продажи. На этом этапе вносится оставшаяся часть стоимости и оплачиваются все необходимые сборы, предусмотренные эмиратским законодательством. Сделка регистрируется в официальном реестре.
6. Получение свидетельства о праве собственности. После регистрации сделки покупатель получает Title Deed – официальный документ, подтверждающий право собственности. Если речь о строящемся жилье, собственник получает OQOOD, а по окончании работ – Title Deed. При наличии ипотечного кредитования в документ также вносится информация о залоге в пользу банка. Все данные сохраняются в реестре Dubai Land Department.
7. Подключение коммунальных услуг. Следующий шаг – регистрация в системе коммунальных служб, таких как DEWA (водо- и электроснабжение) и Empower (централизованное охлаждение). Также можно подключить интернет, телевидение и другие необходимые сервисы. Для этого обычно требуются копия свидетельства о праве собственности и паспорт владельца.
8. Управление и аренда. Если жилье приобретается с целью сдачи в аренду, необходимо зарегистрировать арендный договор через онлайн-систему Ejari. Также можно заключить контракт с управляющей компанией, которая будет заниматься обслуживанием объекта, поиском арендаторов и финансовой отчетностью. Это особенно удобно для иностранных инвесторов, проживающих за пределами ОАЭ.

Дополнительные расходы на покупку жилья в Дубае

Сопутствующие расходы при заключении сделки купли-продажи, как правило, варьируются в пределах 4,5–10% от стоимости имущества. Они могут включать:

• Сбор, взимаемый Dubai Land Department – 4%.
• Плату за NOC – 500–5000 AED (136–1360 $).
• Сбор за выпуск Title Deed – 250 AED (68 $).
• Сбор за регистрацию собственности на имя нового владельца. Он применяется как к апартаментам, так и к виллам в Дубае. При покупке объектов стоимостью менее 500 000 AED (136 000 $) плата составляет 2100 AED (572 $) + 5% НДС, при покупке объектов стоимостью более 500 000 AED (136 000 $) – 4200 AED (1144 $) + 5% НДС.
• Сбор за регистрацию ипотечного кредита – 0,25% от суммы ипотеки + 290 AED (79 $).
• Плату, взимаемую банком за оформление ипотечного кредита, – в среднем 1% от суммы ипотеки + 5% НДС.
• Плату за оценку имущества, которая является обязательным условием для одобрения ипотеки, – 2500–5000 AED (680–1360%) + 5% НДС.
• Плату за страхование жизни, которое является обязательным при оформлении ипотеки, – 0,4–0,8% в год.
• Комиссию агента – около 2% от цены жилья + 5% НДС.
• Сборы DEWA за подключение к водо- и электроснабжению – от 2000 AED (545 $) за апартаменты до 4000 AED (1090 $) за виллу.
• Ежегодную плату за содержание мест общего пользования и услуги в сообществе или здании. Сумма определяется индексом платы за обслуживание RERA. Она варьируется в зависимости от площади и расположения.
• Плату за страхование имущества – около 1000 AED (272 $), может варьироваться в зависимости от стоимости покупки.

Ограничения для иностранных покупателей

Граждане других государств могут приобретать жилые и коммерческие помещения исключительно в районах, официально открытых для иностранного владения. Эти территории определяются постановлением правителя эмирата и утверждаются Dubai Land Department. За пределами разрешенных зон покупка невозможна – доступна только долгосрочная аренда сроком до 99 лет.

К числу фрихолд-зон, доступных иностранцам, относятся Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Damac Hills и другие активно развивающиеся сообщества. Этот список периодически пополняется по мере роста и расширения городской застройки.

Налоговые вопросы для иностранных покупателей

ОАЭ имеют репутацию юрисдикции с предсказуемой налоговой системой. Изменения в налоговом законодательстве происходят редко и заранее анонсируются. Иностранным покупателям вилл и апартаментов в Дубае следует учитывать следующие моменты:

• Отсутствие налогов на доход от аренды. Эмират не облагает налогом доход частных лиц от сдачи в аренду, что делает инвестиции особенно выгодными по сравнению с большинством стран Европы и СНГ.
• Отсутствие налога на прирост капитала. При продаже имущества собственники не обязаны платить налог на прирост стоимости, даже если оно значительно подорожало за время владения.
• Отсутствие ежегодного налога на имущество. Собственникам не нужно платить ежегодный налог на недвижимость в Дубае, как, например, в США или некоторых странах Европы. Это существенно снижает финансовую нагрузку.

Рекомендации для иностранных покупателей

Иностранцы, изучающие как приобрести недвижимость в Дубае, должны заранее узнать о ряде особенностей, связанных с местным законодательством, культурой ведения бизнеса и спецификой рынка. Чтобы минимизировать риски и сделать процесс максимально комфортным, важно учесть следующие рекомендации:

• Выбирайте проверенных профессионалов. Приобретение жилых и коммерческих помещений требует поддержки опытных специалистов – лицензированных агентов, юристов и консультантов. Это особенно важно для иностранцев, так как местные правила могут отличаться от правил вашего государства. Надежный специалист поможет подобрать объект, организовать осмотр, проконтролировать юридическую чистоту сделки и подготовить все необходимые документы.
• Тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Особое внимание уделяйте отсутствию обременений, задолженностей по коммунальным услугам и обслуживанию, а также статусу собственности. Запрашивайте копии свидетельства о праве собственности и актуальных справок. Если покупка происходит на вторичном рынке, попросите продавца предоставить подтверждение отсутствия долгов и судебных разбирательств.
• Разберитесь в нюансах оплаты и финансирования. В городе широко распространены ипотечные кредиты, доступные и иностранцам, но они имеют определенные требования по первоначальному взносу и доходу. Планируйте платежи заранее и учитывайте, что все расчеты проходят через официальные каналы. Избегайте переводов на личные счета без подтверждающих документов.
• Обращайте внимание на сроки и условия получения NOC. Получение сертификата об отсутствии возражений – обязательный этап для завершения сделки. Процесс иногда может занять дополнительное время, особенно при покупке вторичного жилья. Согласуйте этот момент с продавцом и агентом, чтобы избежать задержек.
• Используйте только официальные каналы регистрации. Регистрация сделки в Dubai Land Department гарантирует юридическую защиту ваших прав. Все документы должны быть оформлены через официальные каналы, желательно с привлечением лицензированного юриста или доверенного лица.
• Знайте правила эксплуатации и управления недвижимостью. Для иностранных владельцев важно понимать, что многие местные комплексы имеют управляющие компании, которые отвечают за обслуживание, уборку, безопасность и коммунальные услуги. Ознакомьтесь с правилами сообщества, размером сервисных сборов и обязанностями собственников заранее.
• Планируйте управление, если проживаете за границей. Если вы не собираетесь постоянно жить в городе, стоит заранее продумать вопросы сдачи объекта в аренду. Заключайте договоры с управляющими компаниями, которые возьмут на себя поиск арендаторов, ведение отчетности и решение технических вопросов.