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L'investissement immobilier à Dubaï, EAU, est l'un des outils les plus efficaces pour augmenter le capital à court et à long terme. Ce fait confirme le nombre croissant de transactions sur le marché local, qui a atteint 181 000 en 2024 (+36%), ainsi que la hausse du coût du 1 m2, qui s'élève à 4396 $ (+11,6%).
Une économie en croissance rapide, une demande soutenue des locataires et des acheteurs, des projets d'infrastructure à grande échelle et une activité commerciale croissante rendent le marché particulièrement attrayant pour les investisseurs privés et institutionnels. Parmi les stratégies courantes-l'achat d'objets à un stade précoce de la construction, lorsque leur prix est plus abordable de 20-30% ou la détention à long terme de la propriété suivie par la revente.
L'industrie du Tourisme, qui a fourni plus de 18 millions de visiteurs en 2024, crée des conditions favorables pour les revenus de location à court terme, dont le rendement atteint 15% par an. L'afflux d'expatriés permet également de louer un logement à long terme, ce qui fournit environ 8% par an. Le choix d'une stratégie de gain spécifique pour les investissements immobiliers aux Émirats devrait dépendre des objectifs, du niveau de risque toléré et de la taille du capital.
Contenu
Comment gagner un revenu immobilier à Dubaï
Location longue durée
L'un des moyens les plus fiables de gagner de l'argent sur l'immobilier à Dubaï est la location d'appartements ou de villas pour une période de 1 an. La ville affiche une forte demande de logements de la part des étrangers, en particulier dans les zones dotées d'infrastructures développées et d'un emplacement pratique, telles que Jumeirah Village Circle, Business Bay et Dubai Marina.
Quels sont les avantages de cette stratégie:
- flux constant de locataires en raison de la croissance démographique – en mai 2025, sa population a augmenté de 6,3% par rapport à l'année précédente (230 000 personnes) pour atteindre 3,95 millions d'habitants;
- taux de vacance relativement faible – les taux d'occupation varient entre 85 et 95%;
- rendement de 5-8% par an.
L'essentiel est de choisir des complexes offrant des conditions favorables pour la résidence permanente. Pour cette stratégie, les projets avec ascenseur, parking, installations de loisirs et de loisirs tels que piscine, gymnase et aire de jeux, sécurité 24h / 7 et proximité des magasins, des transports en commun, des écoles, des jardins d'enfants et des hôpitaux conviennent. Plus le niveau de confort est élevé – plus le revenu est stable.
Location à court terme
La location de logements pour une période de 1 jour à plusieurs semaines peut générer plus de profit, en particulier dans les clusters touristiques ou d'affaires tels que Downtown Dubai, Palm Jumeirah et Jumeirah Beach Residence. Les avantages de cette stratégie sont:
- un rendement plus élevé par rapport à la Livraison à long terme-12-15% par an;
- tarifs flexibles en fonction de la saison et des événements;
- possibilité d'utiliser personnellement des appartements ou des villas à Dubaï en dehors de la location.
L'inconvénient de la stratégie-il nécessite beaucoup d'efforts organisationnels liés au nettoyage, à l'entretien, à la recherche et à la réinstallation des locataires, etc. de Nombreux propriétaires concluent un contrat avec la société de gestion pour déléguer ces tâches à un professionnel, mais cela réduit le bénéfice net. Il faut également garder à l'esprit que ces locations prospèrent pendant les saisons touristiques de pointe, mais font face à des taux d'occupation variables de 50 à 65%.
«Acheter et tenir»
«Acheter et tenir» est une stratégie pour les investisseurs patients qui comptent sur les gains en capital à long terme. L'essentiel est d'acheter un logement liquide et de le conserver pendant longtemps, en ignorant les fluctuations du marché pour gagner en valeur. En parallèle, l'objet peut être loué pour maximiser les profits.
Pourquoi cette option est appropriée pour l'achat de l'immobilier d'investissement à Dubaï:
- la ville continue d'évoluer et de se développer;
- la population augmente chaque année;
- les taux de location augmentent avec le temps;
- les prix des biens immobiliers augmentent régulièrement : en 2021 – de 8,1%, en 2022 – de 21,1%, en 2023 – de 14,2%, en 2024-de 11,6%.
Après une longue détention d'un actif, l'investisseur peut le revendre et profiter de la différence entre le prix initial et le prix actuel. Pour mettre en œuvre la stratégie, il est recommandé de choisir des projets dans de nouvelles communautés en pleine croissance ou dans des endroits populaires déjà établis qui démontrent une augmentation constante de la valeur.
Achat d'objets en construction
Les investisseurs intéressés par une stratégie qui générera des gains en capital à plus court terme acquièrent souvent des propriétés au début de la construction, parfois même avant le lancement officiel des ventes (pré-lancement). Les développeurs à ce stade offrent des prix attractifs et des plans de paiement flexibles.
Comment ça marche:
- l'investisseur achète une maison ou un appartement au début du projet;
- après 12-24 mois, le coût augmente de 20-30%;
- le logement est vendu sur le marché secondaire ou par cession.
Il est particulièrement avantageux de participer à des offres pré-lancement fermées. Cependant, cette stratégie nécessite des soins : la réputation de la société de développement est importante, le rythme de la construction et la demande de la communauté dans laquelle le projet est situé.
Achat d'objets commerciaux
Les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts et autres zones de type commercial peuvent être loués à des personnes morales à long terme. Ils peuvent générer un revenu plus élevé que le logement (la rentabilité moyenne est d'environ 15% par an), mais ce secteur nécessite également une analyse plus approfondie.
Ce qu'il faut considérer:
- densité du trafic piétonnier et routier à proximité;
- présence de concurrents;
- le public cible de la région (il est recommandé d'acheter des bureaux dans les quartiers d'affaires, des locaux commerciaux – dans les communautés densément peuplées, etc.).
Un format rentable est l'achat de locaux sous la franchise, ainsi que la Livraison sous un mini-café, une boutique ou une pharmacie. Ces locataires concluent souvent un contrat de 5 à 10 ans, ce qui assure un rendement stable.
Avantages de l'investissement immobilier de Dubaï
| Liquidité élevée | L'immobilier dans la ville est rapidement vendu grâce à la demande stable des investisseurs locaux et étrangers. La durée moyenne d'exposition du logement sur le marché local varie de 40 à 60 jours. En 2024, le nombre de transactions conclues a augmenté de 36% pour atteindre 181 000, ce qui indique également leur demande. |
| Hausse des prix | Le coût moyen de 1 m2 en 2024 a augmenté de 11, 6% à 4396$, et le prix total des objets vendus – de 27, 1% à 142 milliards $. Les facteurs qui influent sur cette tendance sont les grands bâtiments à forte demande, ainsi que les initiatives gouvernementales visant à attirer les investisseurs et les professionnels. |
| Rendement locatif | L'un des principaux avantages de l'investissement à Dubaï est le rendement, qui peut dépasser 20% par an dans les quartiers populaires. Dans la ville, les formats de livraison à long et à court terme sont en demande, en particulier dans les zones touristiques, les quartiers d'affaires et les endroits avec une infrastructure sociale développée. |
| Circuits d'achat flexibles | De nombreux développeurs offrent des versements sans intérêt – par exemple, 10% lors de la réservation, 50% pendant la construction et 40% lors du transfert. Dans certains cas, les acheteurs peuvent couvrir une partie substantielle du coût pendant plusieurs années après la fin de la construction. Cela vous permet d'entrer dans le projet avec une charge financière minimale. |
| Transparence et protection des investisseurs | Le marché est réglementé par Dubai Land Department et RERA, ce qui assure la pureté juridique des transactions. Chaque transaction est enregistrée dans le registre, les comptes de projet (comptes séquestres) protègent les fonds des investisseurs contre les développeurs peu scrupuleux. Cela réduit les risques et augmente la confiance des acheteurs. |
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des chambres: 4Chambres: 3Salles de bain: 2Espace de vie: 226 m²
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Chambres: 3Salles de bain: 3Espace de vie: 227.24 m²
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des chambres: 2Chambres: 1Salles de bain: 1Espace de vie: 71 m²
Zones rentables pour investir à Dubaï
Les endroits populaires pour investir dans des villas et des appartements à Dubaï comprennent:
- Palm Jumeirah – l'un des endroits les plus prestigieux, connu pour le logement de classe élite avec des plages privées et des vues sur le golfe Persique. Les propriétés des projets locaux, notamment One Crescent, The Royal Atlantis Residences et Seven Palm Residences, sont régulièrement recherchées par les locataires fortunés. La communauté offre une infrastructure développée avec le centre commercial Nakheel Mall, le Club de plage White Beach, le parc aquatique Aquaventure, ainsi que des restaurants haut de gamme tels que Nobu, 101 et Ossiano. Le monorail et la proximité de Sheikh Zayed Road offrent un bon accès aux transports. L'emplacement de l'île, un nombre limité de terrains et un statut élevé font de l'immobilier dans la région un actif d'investissement rentable.
- Dubai Marina est une communauté densément peuplée avec des immeubles de grande hauteur le long du canal et un accès direct à la plage JBR. Les complexes tels que Marina Gate, Cayan Tower et LIV Residence sont recherchés par les jeunes professionnels, les expatriés et les nomades numériques grâce à la proximité des centres d'affaires de Dubai Media City et de Dubai Internet City. L'emplacement est équipé d'une infrastructure autonome comprenant le Dubai Marina Mall, les stations de métro et de tramway et la promenade Marina Walk avec des dizaines de restaurants et de cafés. Le trafic élevé de touristes et de résidents assure une demande constante de logements et des perspectives de croissance de la valeur.
- Jumeirah Village Circle est l'un des quartiers les plus dynamiques avec des logements abordables et une demande de location stable. Ici, vous pouvez trouver des projets de sociétés fiables telles que Binghatti, Ellington et Danube. L'infrastructure sociale communautaire développée comprend les écoles JSS international School et Nord Anglia international School, les supermarchés Choithrams et Spinneys, les parcs et les terrains de sport. L'emplacement a un départ pratique sur Al Khail Road et Sheikh Zayed Road, ce qui assure une bonne connectivité avec le reste de la ville. Les investisseurs choisissent des maisons et des appartements locaux pour un rapport qualité-prix optimal, des rendements locatifs élevés, ainsi que des taux de construction rapides et des gains de valeur au stade de la construction.
- Damac Hills est une communauté fermée avec des terrains de golf et des villas haut de gamme. Son centre est le Trump international Golf Club, autour duquel se trouvent des complexes tels que Akoya Park, Golf Promenade et Carson. L'emplacement se distingue par de vastes espaces verts, des lacs artificiels, ainsi qu'une variété de terrains de sport et d'enfants. À l'intérieur de la communauté se trouvent des écoles, des cliniques médicales et des supermarchés Carrefour et Spinneys. Il s'adresse aux familles avec enfants et aux locataires à la recherche d'une intimité proche de la nature tout en conservant l'accès au centre-ville via les principales autoroutes. Cela rend le logement local attrayant pour les investisseurs intéressés par les revenus locatifs à long terme dans le segment moyen et haut de gamme.
- Dubai Sports City est un quartier à thème axé sur le mode de vie sportif avec un coût de logement plus abordable. Les complexes populaires situés ici incluent canal Residence, Elite sports Residence et Giovanni Boutique Suites. La communauté abrite le Dubai international Stadium et un cluster universitaire sportif comprenant des terrains de football, des écoles de sport et des centres de fitness. L'immobilier local est choisi par les locataires qui apprécient un mode de vie actif et une atmosphère calme loin des zones touristiques bruyantes. Les investisseurs sont attirés par des rendements stables et la perspective d'une hausse des prix à mesure que les infrastructures se développent et que de nouveaux projets résidentiels sont achevés.
| Quartier | Revenu locatif annuel moyen | Informations sur la hausse des prix en 2024 |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 4–21% | Les appartements de luxe ont augmenté de 22,4% |
| Dubai Marina | 5–12% | Appartements de luxe ont augmenté de 22,5% |
| Jumeirah Village Circle | 8–16% | Les appartements de la classe moyenne ont augmenté de 24,5% |
| Damac Hills | 5–16% | Les villas de luxe ont augmenté de 36,8% |
| Dubai Sports City | 4–7% | Les appartements abordables ont augmenté de 26,7% |
Comment choisir une propriété pour investir à Dubaï
| Facteurs à prendre en compte lors de la sélection d'un objet pour l'investissement | |
|---|---|
| Localisation et infrastructure | Il est recommandé de choisir des zones avec une infrastructure développée et un système de transport bien établi. Ces emplacements assurent un flux régulier de locataires, en particulier s'ils offrent un accès rapide aux centres d'affaires, aux zones touristiques et au métro. Il est également important de prendre en compte les perspectives de développement communautaire : de nouveaux centres de transport, des écoles, des centres commerciaux et des projets d'investissement publics renforcent l'attrait des espaces résidentiels et commerciaux. |
| Type de propriété | Investir dans des appartements à Dubaï est la solution optimale pour ceux qui envisagent de louer un logement par jour ou par mois, en particulier dans les zones touristiques. Les villas et les maisons en rangée sont plus adaptées aux locations à long terme car elles sont recherchées par les familles. Il convient de noter que les appartements nécessitent moins de coûts d'entretien et de gestion que les maisons privées. |
| Promoteur et réputation du projet | Les meilleurs choix sont des projets de développeurs fiables tels que Emaar, Damac, Sobha et Select Group. Lors de la familiarisation avec un complexe particulier, il convient de prêter attention à des paramètres tels que la qualité de la finition, le respect des délais de construction et les conditions de service. La réputation du projet affecte directement la liquidité et le prix de revente. |
| Conditions de possession | Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en pleine propriété dans les zones franches. Dans les zones qui ne s'y rapportent pas, seuls les locations de location pour une durée maximale de 99 ans sont disponibles. |
| Rentabilité et stratégie | Avant d'investir, il est nécessaire de calculer le rendement potentiel – à la fois de la location et de la croissance de la valeur. Les zones touristiques sont plus adaptés pour les locations à court terme, mais il nécessite des coûts de gestion fréquents. Dans les communautés familiales, il est possible de gagner un revenu stable à partir d'un bail à long terme. La stratégie «acheter et conserver " permet d'obtenir une augmentation de capital avec un minimum de risques. |
Caractéristiques fiscales/h2>
L'émirat ne dispose pas d'impôts sur les revenus des particuliers et les gains en capital, ce qui rend le marché local encore plus attrayant pour les investisseurs. Lors de la conclusion d'une transaction, ils sont confrontés aux coûts suivants:
- Une taxe unique de 4% au Dubai Land Department. En règle générale, il est payé par l'acheteur, mais dans certains cas, une option de séparation entre les parties ou de couverture par le vendeur est possible, en particulier dans les projets du constructeur.
- Les frais d'émission du Titre Deed sont de 250 AED (70 $).
- Frais d'inscription de 2100 AED ( 570 $) + 5% de TVA pour les objets d'une valeur inférieure à 500 000 AED (136 000$) ou 4200 AED (1140$) + 5% de TVA pour les objets d'une valeur supérieure à 500 000 AED (136 000$).
Risques d'investissement
«Les investissements dans les appartements et les villas de Dubaï restent l'une des destinations les plus attrayantes en raison de la croissance soutenue des prix et du développement des infrastructures. Il est important d'aborder soigneusement le choix de l'objet et d'analyser toutes les nuances de la transaction. Les rendements locatifs peuvent varier en fonction de la saison et de la région, il est donc intéressant de prendre en compte les caractéristiques locales du marché. Une attention particulière doit être accordée à la conception correcte des documents et le choix d'un constructeur fiable pour minimiser les risques juridiques», – dit Valentina Riazanova.
Questions populaires
Oui, l'achat de locaux résidentiels et commerciaux dans la ville est un investissement rentable grâce à un rendement locatif élevé qui peut dépasser 20% par an, à une hausse constante de la valeur (+11,6% en 2024) et à l'absence d'impôts sur le revenu et les gains en capital. La ville attire les touristes et les expatriés, ce qui maintient une augmentation constante de la demande de biens immobiliers.
Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Village Circle, Damac Hills et Dubai Sports City figurent parmi les communautés présentant des rendements locatifs élevés et des hausses de prix stables.
Oui, il est permis de conclure une transaction complètement à distance. L'achat est effectué en ligne par procuration, documents électroniques et virement bancaire. La plupart des développeurs et des agences fournissent un service à distance, y compris des visites virtuelles et la signature d'un contrat.
Les principaux risques comprennent:
- fluctuations des taux de location en fonction de la saison et de la région;
- retards possibles dans la Livraison des objets lors de l'achat en cours de construction;
- risques juridiques en cas de mauvaise présentation des documents.
Le choix d'un constructeur fiable, une analyse approfondie du projet et la coopération avec des avocats familiers avec la législation locale, permettra de minimiser ces risques.