تسجيل الدخول
تسجيل الاشتراك
في عام 2025، شراء العقارات في دبي للأجانب خيار شائع، حيث يسمح بـ:
- الحفاظ على رأس المال وتنميته - متوسط تكلفة العقارات نمت بأكثر من 50% خلال السنوات الأربع الماضية؛
- الحصول على دخل عالي ومستقر - في المناطق الشائعة يمكن أن تتجاوز عائدية السكن 20% سنوياً؛
- ضمان مكان مريح للعيش في إحدى أكثر المدن تطوراً في العالم.
النظام القانوني الفريد، وعدم وجود ضريبة الدخل، والمستوى العالي من الأمان (المركز الثالث وفقاً لـ Numbeo Safety Index في عام 2025) تجعل السوق المحلي جذاباً بشكل خاص لمواطني الدول الأخرى.
لكن قبل إبرام الصفقة، من المهم فهم الشروط الأساسية لشراء العقارات في دبي: في أي المناطق يمكن للأجانب شراء السكن، وكيف يعمل نظام تسجيل حقوق الملكية، وما هي المصاريف المرافقة للمعاملة، وما هي التفاصيل التي قد تنشأ عند التأجير أو إعادة بيع العقار لاحقاً.
المحتوى
مزايا شراء العقارات في دبي
| المزايا الأساسية | |
|---|---|
| الفائدة الاستثمارية | العقارات في المدينة تتميز بواحدة من أعلى معدلات العائد في العالم: متوسط عائد الإيجار طويل المدى يصل إلى 8% سنوياً، وقصير المدى - 15%. في المناطق السياحية الشائعة مع السكن الفاخر يمكن أن تتجاوز 20% سنوياً، مما يمكن المستثمرين من استرداد أموالهم المستثمرة في أقل من 5 سنوات. تكلفة العقارات تُظهر نمواً مستمراً: 8.1% في 2021، 21.1% في 2022، 14.2% في 2023، و11.6% في 2024. بفضل السيولة العالية (فترة عرض العقارات في السوق 40-60 يوماً) يمكن للمالكين بيع العقار في أي وقت والحصول على الأرباح. الطلب العالي تضمنه البنية التحتية المتطورة، ومبادرات الحكومة لجذب الاستثمارات الأجنبية، وكذلك تزايد السكان (+6.3% على أساس سنوي في مايو 2025) والتدفق السياحي (أكثر من 18 مليون في 2024). |
| إمكانية الحصول على الإقامة | شراء عقار بقيمة من 750,000 درهم إماراتي (204,000 دولار) يمنح الأجانب الحق في الحصول على إقامة لمدة سنتين، واستثمارات من 2 مليون درهم إماراتي (544,500 دولار) - للحصول على الفيزا الذهبية لمدة 5 سنوات. الوضع الإقامي يسمح بالعيش قانونياً في أراضي الدولة، فتح حسابات مصرفية، استخدام الخدمات الطبية والحصول على رخصة قيادة. هذه فرصة ممتازة لمن يريد الانتقال، أو توسيع الأعمال في المنطقة، أو ضمان تعليم الأطفال في مدارس وجامعات دولية. المتقدمون يمكنهم إدراج أفراد عائلاتهم (الزوج/الزوجة، البنات والأبناء غير المتزوجين) وشراء أي نوع من العقارات - سكنية وتجارية، جاهزة للسكن وقيد الإنشاء. تجديد الوضع مسموح طالما بقي العقار في ملكية المستثمر. |
| البنية التحتية المتطورة للنقل والخدمات الاجتماعية | المدينة تقدم بنية تحتية عالية الجودة وميسورة التكلفة: المترو يربط المناطق الرئيسية مثل Dubai Marina و Business Bay و Downtown Dubai، يعمل شبكة حافلات حديثة، وكذلك تاكسي مائي وترام. جميع المجتمعات السكنية الكبيرة مجهزة بمدارس دولية، رياض أطفال، عيادات طبية، صيدليات، حدائق، مطاعم، سوبر ماركت ومراكز لياقة. المدينة تقدم أيضاً من أفضل مراكز التسوق والترفيه في العالم، مثل Dubai Mall و Mall of the Emirates، والحدائق الترفيهية IMG Worlds of Adventure و Dubai Parks and Resorts، والمتاحف والشواطئ والمتنزهات المائية وملاعب الجولف ونوادي اليخوت. تُقام هنا فعاليات دولية، بما في ذلك مهرجانات السينما، وحفلات النجوم العالميين، وبينالي الفنون، وجولات الفورمولا 1 وUFC. |
| الحماية القانونية ورقمنة الصفقات | جميع صفقات العقارات تُراقب من قبل Dubai Land Department، وحقوق المالك تُسجل في السجل الرسمي مع إصدار شهادة Title Deed. تُستخدم منصات إلكترونية محمية: نظام REST يسمح بالتسجيل عن بُعد للصفقات، والتحقق من النظافة القانونية للعقار والدفع. التطبيق يمنح المشتري إمكانية الوصول لتاريخ العقار، وبيانات المطور، وتقييم القيمة السوقية. بفضل آليات التنظيم الفعالة، مخاطر الاحتيال مقللة إلى الحد الأدنى، وأنشطة الوسطاء والمطورين مراقبة بصرامة. هذا يخلق بيئة آمنة للمشترين الأجانب، بما في ذلك من يبرم الصفقة عن بُعد. |
| شروط الشراء المرنة من المطورين | العديد من المطورين يقدمون خطط تقسيط بدون فوائد لعدة سنوات، خاصة في مرحلة أعمال البناء. على سبيل المثال، المشترون الذين اختاروا مشاريع من Sobha أو Danube أو Emaar، يدفعون دفعة أولى بحجم 10-20% ويغطون الجزء المتبقي من التكلفة حتى اكتمال المشروع. بعض الخطط تنص على دفع حتى 50% بعد تسليم العقار، مما يقلل العبء المالي ويسمح للمالكين بتغطية جزء من المدفوعات من عائدات الإيجار. هذا الشكل مفيد خاصة للمستثمرين الموجهين لإعادة البيع في المرحلة النهائية أو التأجير فور الحصول على المفاتيح. |
العملية المرحلية لشراء العقارات في دبي
شراء العقارات عملية منظمة بوضوح مع قواعد شفافة، لكنها تتطلب انتباهاً ومعرفة بخصائص التشريع والسوق المحلي. لمن يتساءل كيف يشتري السكن في دبي، من المهم فهم المراحل الرئيسية للصفقة ومراعاة جميع الجوانب التنظيمية مسبقاً. النهج الصحيح يسمح بتقليل المخاطر وتوفير الوقت"، تقول مارينا شيلودكو.
كيفية شراء العقارات في دبي:
- تحديد الهدف والميزانية. الخطوة الأولى - تحديد الهدف بوضوح من شراء العقار: للسكن الشخصي، التأجير، إعادة البيع، أو كاستثمار طويل المدى. هذا يساعد في اختيار نوع العقار المناسب والموقع، وكذلك تحديد البنية التحتية المرغوبة ومستوى الخدمة. ثم تُحدد الميزانية مع مراعاة تكلفة السكن والمصاريف المرافقة، التي يجب أيضاً توقعها مسبقاً.
- اختيار العقار والتحقق من المطور أو البائع. بعد تحديد الأهداف والميزانية يبدأ البحث عن السكن. المشتري يختار بين السوق الأولي (من المطور) والثانوي (من المالك السابق). في حالة إبرام الصفقة في مرحلة أعمال البناء، من المهم التحقق من شركة التطوير - سمعتها، تاريخ الالتزام بالمواعيد، ووجود جميع التصاريح. عند شراء عقار جاهز للسكن، يجب التأكد من النظافة القانونية وعدم وجود ديون في المرافق والخدمات.
- إبرام العقد الأولي. عندما يُختار السكن، يوقع الطرفان مذكرة تفاهم (Form F أو MOU)، تُثبت فيها الشروط الأساسية: السعر، جدول الدفع، التزامات الطرفين، وتاريخ نقل الحقوق. في هذه المرحلة يضع المشتري أيضاً وديعة، تُحفظ في حساب إسكرو حتى اكتمال الصفقة.
- الحصول على No Objection Certificate (NOC) من المطور. إذا كان العقار في مبنى تديره شركة التطوير، يجب الحصول على NOC - شهادة عدم الاعتراض، تؤكد أن البائع ليس لديه أي ديون وأن له الحق في البيع. بدون هذه الوثيقة، التسجيل الإضافي للصفقة مستحيل. عادة يتولى البائع هذا الأمر، لكن العملية تُنسق بمشاركة الطرفين.
- توقيع عقد البيع والشراء والتسجيل في Dubai Land Department. بعد الحصول على جميع الوثائق، يتوجه الطرفان إلى Dubai Land Department، حيث يُوقع عقد البيع والشراء الأساسي. في هذه المرحلة يُدفع الجزء المتبقي من التكلفة وتُدفع جميع الرسوم الضرورية المنصوص عليها في التشريع الإماراتي. الصفقة تُسجل في السجل الرسمي.
- الحصول على شهادة حق الملكية. بعد تسجيل الصفقة، يحصل المشتري على Title Deed - الوثيقة الرسمية التي تؤكد حق الملكية. إذا كان الأمر يتعلق بسكن قيد الإنشاء، يحصل المالك على OQOOD، وعند انتهاء الأعمال -Title Deed. عند وجود تمويل رهني، تُدرج في الوثيقة أيضاً معلومات الرهن لصالح البنك. جميع البيانات تُحفظ في سجل Dubai Land Department.
- توصيل الخدمات المرافقة. الخطوة التالية - التسجيل في نظام الخدمات المرافقة، مثل DEWA (إمداد الماء والكهرباء) و Empower (التبريد المركزي). يمكن أيضاً توصيل الإنترنت والتلفزيون والخدمات الأخرى الضرورية. لهذا عادة تُطلب نسخة من شهادة حق الملكية وجواز سفر المالك.
- الإدارة والتأجير. إذا كان السكن يُشترى بهدف التأجير، يجب تسجيل عقد الإيجار من خلال نظام Ejari الإلكتروني. يمكن أيضاً إبرام عقد مع شركة إدارة، ستتولى صيانة العقار، البحث عن المستأجرين والتقارير المالية. هذا مريح خاصة للمستثمرين الأجانب المقيمين خارج الإمارات.
-
غرف: 3غرف نوم: 2الحمامات: 2مكان السكن: 117 m2
-
غرف نوم: 1الحمامات: 2مكان السكن: 74.8 m2
-
غرف: 3غرف نوم: 2الحمامات: 2مكان السكن: 149.35 m2المسافة إلى البحر: 500 م
المصاريف الإضافية لشراء السكن في دبي
المصاريف المرافقة عند إبرام صفقة البيع والشراء، كقاعدة عامة، تتراوح بين 4.5-10% من قيمة العقار. يمكن أن تشمل:
- رسم يُحصل من Dubai Land Department – 4%.
- رسم NOC – 500-5,000 درهم إماراتي (136-1,360 دولار).
- رسم إصدار Title Deed – 250 درهم إماراتي (68 دولار).
- رسم تسجيل الملكية باسم المالك الجديد. يُطبق على الشقق والفيلات في دبي. عند شراء عقارات بقيمة أقل من 500,000 درهم إماراتي (136,000 دولار) الرسم 2,100 درهم إماراتي (572 دولار) + 5% ضريبة القيمة المضافة، عند شراء عقارات بقيمة أكثر من 500,000 درهم إماراتي (136,000 دولار) – 4,200 درهم إماراتي (1,144 دولار) + 5% ضريبة القيمة المضافة.
- رسم تسجيل القرض الرهني – 0.25% من مبلغ الرهن + 290 درهم إماراتي (79 دولار).
- رسم يُحصل من البنك لإعداد القرض الرهني – في المتوسط 1% من مبلغ الرهن + 5% ضريبة القيمة المضافة.
- رسم تقييم العقار، الذي هو شرط إلزامي لموافقة الرهن – 2,500-5,000 درهم إماراتي (680-1,360 دولار) + 5% ضريبة القيمة المضافة.
- رسم تأمين الحياة، الذي إلزامي عند إعداد الرهن – 0.4-0.8% سنوياً.
- عمولة الوكيل – حوالي 2% من سعر السكن + 5% ضريبة القيمة المضافة.
- رسوم DEWA للاتصال بإمداد الماء والكهرباء – من 2,000 درهم إماراتي (545 دولار) للشقق حتى 4,000 درهم إماراتي (1,090 دولار) للفيلا.
- رسم سنوي لصيانة الأماكن العامة والخدمات في المجتمع أو المبنى. المبلغ يُحدد بمؤشر رسم الخدمة RERA. يختلف حسب المساحة والموقع.
- رسم تأمين العقار – حوالي 1,000 درهم إماراتي (272 دولار)، يمكن أن يختلف حسب قيمة الشراء.
القيود على المشترين الأجانب
مواطنو الدول الأخرى يمكنهم شراء المساكن والمساحات التجارية حصرياً في المناطق المفتوحة رسمياً للملكية الأجنبية. هذه الأراضي تُحدد بقرار من حاكم الإمارة وتُقر من Dubai Land Department. خارج المناطق المسموحة الشراء مستحيل - متاح فقط الإيجار طويل المدى لمدة تصل إلى 99 سنة.
من مناطق الفريهولد المتاحة للأجانب: Dubai Marina، Downtown Dubai، Palm Jumeirah، Business Bay، Damac Hills وغيرها من المجتمعات المتطورة بنشاط. هذه القائمة تُحدث دورياً مع نمو وتوسع البناء الحضري.
الأسئلة الضريبية للمشترين الأجانب
الإمارات لها سمعة كسلطة قضائية مع نظام ضريبي قابل للتنبؤ. التغييرات في التشريع الضريبي تحدث نادراً وتُعلن مسبقاً. المشترين الأجانب للفيلات والشقق في دبي يجب مراعاة النقاط التالية:
- عدم وجود ضرائب على الدخل من الإيجار. الإمارة لا تفرض ضريبة على دخل الأفراد من التأجير، مما يجعل الاستثمارات مفيدة خاصة مقارنة بمعظم دول أوروبا ورابطة الدول المستقلة.
- عدم وجود ضريبة على نمو رأس المال. عند بيع العقار، المالكون غير ملزمين بدفع ضريبة على نمو القيمة، حتى لو ارتفعت بشكل كبير خلال فترة الملكية.
- عدم وجود ضريبة سنوية على العقار. المالكون لا يحتاجون لدفع ضريبة سنوية على العقارات في دبي، كما في الولايات المتحدة أو بعض دول أوروبا. هذا يقلل العبء المالي بشكل كبير.
توصيات للمشترين الأجانب
الأجانب الذين يدرسون كيفية شراء العقارات في دبي، يجب أن يتعرفوا مسبقاً على عدد من الخصائص المتعلقة بالتشريع المحلي، وثقافة ممارسة الأعمال، وخصائص السوق. لتقليل المخاطر وجعل العملية مريحة قدر الإمكان، من المهم مراعاة التوصيات التالية:
- اختاروا المهنيين المُتحقق منهم. شراء المساكن والمساحات التجارية يتطلب دعم المختصين ذوي الخبرة - الوكلاء المرخصين، المحامين والمستشارين. هذا مهم خاصة للأجانب، حيث أن القواعد المحلية قد تختلف عن قواعد دولتكم. المختص الموثوق سيساعد في اختيار العقار، تنظيم المعاينة، مراقبة النظافة القانونية للصفقة وإعداد جميع الوثائق الضرورية.
- تحققوا بعناية من النظافة القانونية للعقار. اهتمام خاص لعدم وجود أعباء، ديون في الخدمات المرافقة والصيانة، وكذلك وضع الملكية. اطلبوا نسخ من شهادة حق الملكية والشهادات الحديثة. إذا كان الشراء في السوق الثانوي، اطلبوا من البائع تقديم تأكيد عدم وجود ديون ومنازعات قضائية.
- افهموا تفاصيل الدفع والتمويل. في المدينة القروض الرهنية منتشرة، متاحة للأجانب أيضاً، لكن لها متطلبات معينة للدفعة الأولى والدخل. خططوا المدفوعات مسبقاً وراعوا أن جميع العمليات تتم عبر القنوات الرسمية. تجنبوا التحويلات للحسابات الشخصية بدون وثائق مؤكدة.
- انتبهوا لمواعيد وشروط الحصول على NOC. الحصول على شهادة عدم الاعتراض - مرحلة إلزامية لإكمال الصفقة. العملية أحياناً قد تستغرق وقتاً إضافياً، خاصة عند شراء سكن ثانوي. نسقوا هذه النقطة مع البائع والوكيل لتجنب التأخير.
- استخدموا قنوات التسجيل الرسمية فقط. تسجيل الصفقة في Dubai Land Department يضمن الحماية القانونية لحقوقكم. جميع الوثائق يجب أن تُعد عبر القنوات الرسمية، ويُفضل بمشاركة محامٍ مرخص أو وكيل موثوق.
- اعرفوا قواعد الاستخدام وإدارة العقارات. للمالكين الأجانب من المهم فهم أن العديد من المجمعات المحلية لها شركات إدارة، مسؤولة عن الصيانة، التنظيف، الأمن والخدمات المرافقة. تعرفوا على قواعد المجتمع، حجم رسوم الخدمة والتزامات المالكين مسبقاً.
- خططوا للإدارة إذا كنتم تعيشون في الخارج. إذا كنتم لا تنوون العيش في المدينة بشكل دائم، يجب التفكير مسبقاً في مسائل تأجير العقار. أبرموا عقوداً مع شركات الإدارة، التي ستتولى البحث عن المستأجرين، إدارة التقارير وحل المسائل التقنية.
لأسئلة الشائعة
نعم، مواطنو الدول الأخرى يمكنهم شراء العقارات في مناطق مخصصة - مناطق الفريهولد. في أراضيها مسموح الملكية الكاملة للسكن مع إمكانية البيع والهبة والوراثة.
في الإمارة لا توجد قيود سارية للمشترين الروس للسكن، لذلك عملية إبرام الصفقة لهم مثل مواطني الدول الأخرى. تشمل اختيار العقار، وضع الوديعة وتوقيع عقد الحجز. بعد الاتفاق على الشروط يُوقع العقد الأساسي، يُدفع باقي المبلغ ويُسجل حق الملكية.
في المدينة يمكن شراء أي نوع من العقارات، بما في ذلك الشقق، الفيلات، التاون هاوس، المكاتب، المساحات التجارية وحتى المباني كاملة.
في مايو 2025، متوسط تكلفة المتر المربع بلغت 17,265 درهم إماراتي (4,701 دولار).
اختيار الموقع يعتمد على هدف الشراء والتفضيلات الشخصية. للاستثمارات تناسب المناطق ذات عائد الإيجار العالي، مثل Palm Jumeirah و Damac Hills، وللحياة المريحة والاستجمام - المجتمعات ذات البنية التحتية المتطورة، مع إطلالة على البحر أو المعالم السياحية، على سبيل المثال، Downtown Dubai.
نعم، شراء السكن يمكن أن يكون عملية عن بُعد بالكامل. نقل الوثائق والمدفوعات يتم في شكل إلكتروني أو من خلال ممثل. العديد من المطورين والوكالات تقدم مجموعة خدمات المرافقة عن بُعد.
لشراء سكن قيد الإنشاء يكفي جواز السفر، تأكيد عنوان السكن والمبلغ المطلوب في الحساب. عند إبرام صفقة في السوق الثانوي ستحتاج لممثل في الإمارات أو زيارة شخصية.
الاستثمارات في العقارات من 750,000 درهم إماراتي (204,000 دولار) تمنح الأجانب الحق في الحصول على إقامة لمدة سنتين، ومن 2 مليون درهم إماراتي (544,500 دولار) - للحصول على الفيزا الذهبية لـ 5 سنوات. بالإضافة إلى ذلك، المالكون لهم إمكانية الوصول للبنية التحتية عالية الجودة، وإمكانية الربح من الإيجار ونمو رأس المال.