Cómo un extranjero puede comprar una propiedad en Dubái

En 2025, la compra de propiedades en Dubái para extranjeros es una opción popular porque permite:

• preservar y aumentar el capital – el valor promedio de las propiedades ha crecido más de un 50% en los últimos 4 años;
• obtener ingresos altos y estables – en zonas populares, la rentabilidad de las viviendas puede superar el 20% anual;
• contar con un lugar cómodo para vivir en una de las ciudades más dinámicas del mundo.

El sistema jurídico único, la ausencia de impuestos sobre la renta y el alto nivel de seguridad (3er lugar en el Índice de Seguridad Numbeo en 2025) hacen que el mercado local sea especialmente atractivo para ciudadanos de otros países.

Sin embargo, antes de cerrar una transacción, es importante entender las condiciones básicas para comprar una propiedad en Dubái: en qué zonas los extranjeros pueden adquirir viviendas, cómo funciona el sistema de registro de derechos de propiedad, qué costos acompañan las transacciones y qué matices pueden surgir al rentar o revender la propiedad posteriormente.

Ventajas de comprar una propiedad en Dubái

Proceso paso a paso para comprar una propiedad en Dubái

"La adquisición de bienes raíces es un proceso claramente estructurado con reglas transparentes, pero requiere atención y conocimiento de las particularidades de la legislación local y el mercado. Quienes se preguntan cómo comprar una casa en Dubái deben entender las etapas clave de la transacción y considerar todos los aspectos organizativos con anticipación. Un enfoque competente permite minimizar riesgos y ahorrar tiempo", explica Marina Sheludko.

Cómo comprar una propiedad en Dubái:

1. Definición del objetivo y presupuesto. El primer paso es determinar claramente el propósito de la compra: para residencia personal, renta, reventa o como inversión a largo plazo. Esto ayudará a elegir el tipo de propiedad y la ubicación adecuada, así como a definir la infraestructura y el nivel de servicio deseados. Posteriormente, se establece un presupuesto considerando el costo de la vivienda y los gastos asociados, que también deben planificarse con anticipación.
2. Selección de la propiedad y verificación del desarrollador o vendedor. Una vez definidos los objetivos y el presupuesto, comienza la búsqueda de la vivienda. El comprador elige entre el mercado primario (de un desarrollador) o secundario (de un propietario anterior). En el caso de una transacción en la etapa de construcción, es crucial verificar a la empresa desarrolladora – su reputación, historial de cumplimiento de plazos y la existencia de todos los permisos. Al adquirir una propiedad lista para habitar, es necesario asegurarse de su limpieza jurídica y de la ausencia de deudas por servicios públicos o mantenimiento.
3. Firma de un contrato preliminar. Una vez seleccionada la vivienda, las partes firman un Memorando de Entendimiento (Form F o MOU), que fija las condiciones clave: precio, cronograma de pagos, obligaciones de las partes y la fecha de transferencia de derechos. En esta etapa, el comprador también realiza un depósito que se mantiene en una cuenta de garantía hasta la finalización de la transacción.
4. Obtención del Certificado de No Objeción (NOC) del desarrollador. Si la propiedad está en un edificio gestionado por el desarrollador, es necesario obtener un certificado NOC que confirme que el vendedor no tiene deudas y tiene derecho a vender. Sin este documento, el registro posterior de la transacción no es posible. Generalmente, el vendedor se encarga de esto, pero el proceso se acuerda con la participación de ambas partes.
5. Firma del contrato de compraventa y registro en el Dubai Land Department. Una vez obtenidos todos los documentos, las partes acuden al Dubai Land Department, donde se firma el contrato de compraventa principal. En esta etapa, se paga el resto del costo y todos los honorarios requeridos por la ley emiratí. La transacción se registra en el registro oficial.
6. Obtención del certificado de propiedad. Tras el registro de la transacción, el comprador recibe el Title Deed – un documento oficial que confirma la propiedad. Si se trata de una vivienda en construcción, el propietario recibe un OQOOD, y al finalizar la construcción – Title Deed. En caso de hipoteca, el documento también incluye información sobre la garantía a favor del banco. Todos los datos se registran en el Dubai Land Department.
7. Conexión de servicios públicos. El siguiente paso es registrarse en sistemas de servicios públicos como DEWA (suministro de agua y electricidad) y Empower (refrigeración centralizada). También se pueden conectar internet, televisión y otros servicios necesarios. Esto generalmente requiere una copia del certificado de propiedad y el pasaporte del propietario.
8. Gestión y renta. Si la vivienda se adquiere con fines de renta, es necesario registrar el contrato de arrendamiento a través del sistema en línea Ejari. También es posible firmar un contrato con una empresa de gestión que se encargará del mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y los estados financieros. Esto es especialmente conveniente para los inversionistas extranjeros que viven fuera de los Emiratos Árabes Unidos.

Costos adicionales para comprar una casa en Dubái

Los costos asociados con la transacción de compraventa suelen oscilar entre el 4.5% y el 10% del valor de la propiedad. Pueden incluir:

• Honorarios del Dubai Land Department – 4%.
• Honorarios por el NOC – 500-5,000 AED (136-1,360 USD).
• Honorarios por la emisión del Title Deed – 250 AED (68 USD).
• Honorarios de registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario. Se aplica a apartamentos y villas en Dubái. Para propiedades con un valor inferior a 500,000 AED (136,000 USD), los honorarios son 2,100 AED (572 USD) + 5% de IVA; para propiedades con un valor superior a 500,000 AED (136,000 USD) – 4,200 AED (1,144 USD) + 5% de IVA.
• Honorarios de registro de hipoteca – 0.25% del monto de la hipoteca + 290 AED (79 USD).
• Honorarios bancarios por el registro de una hipoteca – en promedio 1% del monto de la hipoteca + 5% de IVA.
• Honorarios de tasación de la propiedad, requisito para la aprobación de la hipoteca – 2,500-5,000 AED (680-1,360 USD) + 5% de IVA.
• Honorarios de seguro de vida, obligatorio para registrar una hipoteca – 0.4–0.8% anual.
• Comisión del agente – aproximadamente 2% del precio de la vivienda + 5% de IVA.
• Honorarios de DEWA para la conexión de agua y electricidad – de 2,000 AED (545 USD) para apartamentos a 4,000 AED (1,090 USD) para villas.
• Honorarios anuales por el mantenimiento de áreas comunes y servicios en la comunidad o edificio. El monto se determina según el índice de tarifas de servicio RERA. Varía según la superficie y la ubicación.
• Honorarios de seguro de la propiedad – aproximadamente 1,000 AED (272 USD), pueden variar según el costo de compra.

Restricciones para compradores extranjeros

Los ciudadanos de otros países solo pueden adquirir propiedades residenciales y comerciales en zonas oficialmente abiertas a la propiedad extranjera. Estos territorios están determinados por un decreto del soberano del emirato y aprobados por el Dubai Land Department. Fuera de estas zonas autorizadas, la compra no es posible – solo está disponible el arrendamiento a largo plazo por hasta 99 años.

Entre las zonas francas accesibles para extranjeros se encuentran Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Damac Hills y otras comunidades en desarrollo activo. Esta lista se actualiza periódicamente a medida que avanza la construcción urbana.

Cuestiones fiscales para compradores extranjeros

Los Emiratos Árabes Unidos tienen la reputación de ser una jurisdicción con un sistema fiscal predecible. Los cambios en la legislación fiscal son raros y se anuncian con anticipación. Los compradores extranjeros de villas y apartamentos en Dubái deben considerar lo siguiente:

• Sin impuestos sobre ingresos por rentas. El emirato no impone impuestos sobre los ingresos de personas físicas por alquileres, lo que hace que la inversión sea especialmente rentable en comparación con la mayoría de los países de Europa y la CEI.
• Sin impuestos sobre ganancias de capital. Al vender propiedades, los propietarios no deben pagar impuestos sobre las plusvalías, incluso si el valor ha aumentado significativamente durante el período de propiedad.
• Sin impuestos anuales sobre la propiedad. Los propietarios no tienen que pagar un impuesto anual sobre la propiedad en Dubái, como ocurre en los Estados Unidos o en algunos países de Europa. Esto reduce significativamente la carga financiera.

Recomendaciones para compradores extranjeros

Los extranjeros que buscan comprar una propiedad en Dubái deben informarse con anticipación sobre ciertas características relacionadas con la legislación local, la cultura de negocios y las particularidades del mercado. Para minimizar riesgos y hacer que el proceso sea lo más cómodo posible, es importante considerar las siguientes recomendaciones:

• Elige profesionales confiables. La adquisición de propiedades residenciales y comerciales requiere el apoyo de profesionales experimentados – agentes autorizados, abogados y consultores. Esto es especialmente importante para extranjeros, ya que las reglas locales pueden diferir de las de su país. Un especialista confiable ayudará a seleccionar la propiedad, organizar la inspección, controlar la limpieza jurídica de la transacción y preparar todos los documentos necesarios.
• Verifica cuidadosamente la limpieza jurídica de la propiedad. Presta especial atención a la ausencia de gravámenes, deudas por servicios públicos o mantenimiento, y al estado de la propiedad. Solicita copias del certificado de propiedad y los certificados relevantes. Si la compra es en el mercado secundario, pide al vendedor que proporcione pruebas de la ausencia de deudas y litigios.
• Comprende las particularidades de pago y financiamiento. En la ciudad, las hipotecas están ampliamente disponibles para extranjeros, pero tienen ciertos requisitos en cuanto a pagos iniciales e ingresos. Planifica los pagos con anticipación y ten en cuenta que todos los cálculos se realizan a través de canales oficiales. Evita transferencias a cuentas personales sin documentos justificativos.
• Presta atención a los términos para obtener el NOC. La obtención de un certificado de no objeción es un paso obligatorio para completar la transacción. El proceso puede demorar más en el caso de compras en el mercado secundario. Negocia este punto con el vendedor y el agente para evitar retrasos.
• Utiliza solo canales de registro oficiales. El registro de la transacción en el Dubai Land Department garantiza la protección jurídica de tus derechos. Todos los documentos deben emitirse a través de canales oficiales, preferiblemente con la participación de un abogado autorizado o una persona de confianza.
• Conoce las reglas de operación y gestión de la propiedad. Es importante que los propietarios extranjeros sepan que muchos complejos locales tienen empresas de gestión responsables del mantenimiento, limpieza, seguridad y servicios públicos. Familiarízate con las reglas de la comunidad, el monto de las tarifas de servicio y las responsabilidades de los propietarios con anticipación.
• Planifica la gestión si resides en el extranjero. Si no planeas vivir permanentemente en la ciudad, es necesario pensar con anticipación en los aspectos de la renta de la propiedad. Firma contratos con empresas de gestión que se encarguen de buscar inquilinos, llevar registros y resolver problemas técnicos.